Avukat olarak uzun yıllardır gayrimenkul davalarıyla ilgileniyorum ve şunu rahatlıkla söyleyebilirim: Tapu işlemlerinde yaşanan mağduriyetlerin önemli bir kısmı, tarafların hukuki bilgi eksikliğinden kaynaklanıyor. Sahte vekaletnameler, gizlenen tapu kayıtları, yanıltıcı beyanlar… Her yıl binlerce vatandaş bu tuzaklara düşüyor. İşte tam da bu noktada, Adalet Bakanı Akın Gürlek'in 12. Yargı Paketi kapsamında açıkladığı tapu işlemlerinde avukat zorunluluğu düzenlemesi, aslında önemli bir ihtiyaca cevap veriyor.
Düzeltme — 27 Mart 2026
Adalet Bakanı Akın Gürlek'in 26 Mart tarihli açıklamasında basına "30 bin lira" olarak yansıyan eşik tutarı, Anadolu Ajansı tarafından "30 milyon lira" olarak düzeltilmiştir. Dolayısıyla avukat zorunluluğu, 30.000.000 TL (30 milyon TL) üzerindeki tapu işlemleri için geçerli olacaktır.
Neden Bu Düzenlemeye İhtiyaç Duyuldu?
Bunu en iyi biz avukatlar biliyoruz: Ofisime gelen müvekkillerin önemli bir kısmı, tapu devrini zaten tamamladıktan sonra geliyor. "Avukat bey, dolandırıldım" diye kapımı çalan vatandaşların çoğunluğu, işlem sırasında yanlarında bir avukat olsaydı o mağduriyeti hiç yaşamayacaktı.
- ✓ Sahte vekaletname dolandırıcılığı ciddi boyutlara ulaştı — birçok vatandaş haberi bile olmadan mülkünü kaybediyor
- ✓ Tapu iptal ve tescil davaları mahkemelerin en yoğun dosya gruplarından birini oluşturuyor
- ✓ Bilgi eksikliği nedeniyle vatandaşlar imar durumu, şerh, haciz ve ipotek kontrolü yapmadan imza atıyor
- ✓ Yıllarca süren davalar hem vatandaşı hem yargıyı yıpratıyor
Bu açıdan bakıldığında, devletin bu adımı atma motivasyonunu gerçekten anlayabiliyorum. Amaç açık: Vatandaşı korumak ve yargının iş yükünü azaltmak. Ve dürüst olmak gerekirse, bu hedefe kimse itiraz edemez.
"Tapu işlemlerinde 30 milyon lira üstü işlemlerde iki taraf için avukat zorunluluğu getirilecek."
— Adalet Bakanı Akın Gürlek, 26 Mart 2026 (AA düzeltmesi ile)
30 Milyon TL Sınırı Ne Anlama Geliyor?
30 milyon TL'lik eşik, düzenlemenin kapsamını önemli ölçüde daraltıyor. Bu rakam; ticari gayrimenkuller, büyük arsa satışları, lüks konutlar ve yatırım amaçlı alım-satımlar gibi yüksek tutarlı işlemleri hedef alıyor. Standart konut alım-satımlarının önemli bir kısmı bu sınırın altında kalacak.
Bu yaklaşım aslında mantıklı bir denge kuruyor: Yüksek tutarlı ve dolandırıcılık riski daha fazla olan işlemlerde profesyonel hukuki güvence sağlanırken, günlük hayatta yapılan standart işlemler için vatandaşa ek bir külfet yüklenmiyor.
Bu Düzenlemenin Olumlu Yönleri
Bir avukat olarak söylemem gerekir ki, bu düzenlemenin pek çok olumlu yönü var:
Dolandırıcılık Önlenecek
Avukat kontrolünden geçmeyen sahte vekaletname, şüpheli kimlik ve usulsüz işlemler tespit edilecek. Özellikle yüksek tutarlı işlemlerde bu güvence hayati önem taşıyor.
Davalar Azalacak
İşlem öncesi yapılacak hukuki kontrol, sonradan açılacak tapu iptal ve tescil davalarının büyük bölümünü önleyecek. Bu da yargının iş yükünü hafifletecek.
Bilinçli İşlem
Vatandaş, imar durumu, şerh, ipotek ve haciz kontrolü yapılmadan imza atmayacak. Milyonlarca liralık yatırımlarda bu kontrol olmazsa olmaz.
Dengeli Eşik
30 milyon TL sınırı, standart konut alışverişlerini kapsam dışında bırakarak vatandaşa gereksiz yük bindirmekten kaçınıyor. Bu, ölçülü bir yaklaşım.
Vatandaşın Merak Ettikleri
Düzenlemenin iyi niyetli olduğu açık. Yine de vatandaşların bazı doğal soruları var ve bunları ele almak önemli:
"30 milyon TL'lik ev alan birine zaten avukat lazımdır, benim standart daireme etkisi olacak mı?"
Güncel bilgilere göre, 30 milyon TL altındaki işlemler bu zorunluluğun dışında kalacak. Yani standart konut alım-satımlarında şu an için bir değişiklik öngörülmüyor.
"Her iki tarafın da ayrı avukat tutması gerekecek mi?"
Açıklamalara göre hem alıcının hem satıcının avukatla temsil edilmesi planlanıyor. Bu, her iki tarafın da bağımsız hukuki güvenceye sahip olması açısından aslında önemli bir koruma.
"Avukatlık ücreti ne kadar olacak?"
Ücret tarifesi henüz açıklanmadı. 30 milyon TL ve üzeri işlemler için belirlenecek tarifenin, işlemin büyüklüğüyle orantılı ve makul olması bekleniyor.
Avukat Olarak Samimi Düşüncelerim
Ben bu düzenlemeye kesinlikle olumlu bakıyorum. 30 milyon TL üzerindeki bir gayrimenkul işleminde avukat desteği olması, aslında olması gereken bir şeydi. Yıllardır şahit olduğum mağduriyetler düşünüldüğünde, bu adım geç bile kalınmış bir düzenleme.
30 milyon TL'lik eşik de oldukça mantıklı bir seviye. Bu tutardaki bir işlem, çoğu insanın hayatındaki en büyük finansal kararlardan biri. Böyle kritik bir anda profesyonel bir hukukçunun yanınızda olması, güvenliğiniz için büyük bir kazanım.
Tavsiyem
Düzenleme sadece 30 milyon TL üstü işlemleri zorunlu kılıyor olsa da, tutarı ne olursa olsun her gayrimenkul alım-satımında avukat desteği almanızı tavsiye ederim. Çünkü dolandırıcılık riski sadece yüksek tutarlı işlemlerde değil, her seviyede karşımıza çıkabiliyor.
12. Yargı Paketi'nde Diğer Önemli Düzenlemeler
Tapu işlemlerindeki avukat zorunluluğunun yanı sıra, 12. Yargı Paketi kapsamında avukatların çalışma koşullarını iyileştirecek başka düzenlemeler de planlanıyor:
- ✓ Avukatların özlük haklarının güçlendirilmesi
- ✓ Noter yardımcılığı gibi yeni kariyer alanlarının açılması
- ✓ Yargı süreçlerinin hızlandırılmasına yönelik ek tedbirler
Bu düzenlemelerin tamamı, hukuk sistemimiz açısından olumlu adımlar. Avukatlık mesleğinin güçlenmesi, toplumun hukuki güvenliğinin güçlenmesi demektir.
Şu An Ne Yapmalısınız?
12. Yargı Paketi henüz TBMM'ye sunulmadı ve yasalaşma süreci devam ediyor. Ancak düzenleme yürürlüğe girsin veya girmesin, gayrimenkul alım-satımlarında avukat desteği almak her zaman akıllıca bir tercih. Çünkü hayatınızın en büyük yatırımını yaparken yanınızda bir hukuk profesyonelinin olması, sizi binlerce liralık ve yıllarca sürecek davalardan koruyabilir.
Güney Hukuk ve Danışmanlık olarak, tapu işlemleri, gayrimenkul alım-satımı, kira uyuşmazlıkları ve mülkiyet haklarının korunması konularında yanınızdayız. Tapu devri öncesi hukuki kontrol hizmetimizle, güvenli bir işlem süreci geçirmenizi sağlıyoruz.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Soru: Avukat zorunluluğu hangi işlemleri kapsıyor?
Cevap: Düzeltilmiş açıklamaya göre, 30 milyon TL (30.000.000 TL) üzerindeki tapu işlemlerinde her iki taraf için de avukat bulundurma zorunluluğu getirilecek. Standart konut alım-satımlarının büyük çoğunluğu bu sınırın altında kalacak.
Soru: Bu düzenleme ne zaman yürürlüğe girecek?
Cevap: 12. Yargı Paketi henüz hazırlanma aşamasında. TBMM'ye sunulup yasalaştıktan sonra yürürlüğe girecek. Kesin bir tarih henüz belli değil.
Soru: 30 milyon TL altında ev alsam avukat tutmak zorunda mıyım?
Cevap: Hayır, 30 milyon TL altındaki işlemler zorunluluk kapsamı dışında. Ancak tutardan bağımsız olarak her gayrimenkul işleminde avukat desteği almanız tavsiye edilir.
Soru: Avukatlık ücreti ne kadar olacak?
Cevap: Henüz açıklanan bir tarife yok. Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi çerçevesinde belirlenmesi bekleniyor.
Soru: Bu uygulama diğer ülkelerde var mı?
Cevap: Evet, birçok Avrupa ülkesinde gayrimenkul işlemlerinde avukat veya noter zorunluluğu bulunuyor. Bu ülkelerde gayrimenkul dolandırıcılığı oranları çok daha düşük.